«После падения цен начала 2009 года рынок жилой недвижимости в Приднестровье несколько оживился. Хорошие квадратные метры снова в цене, но тенденция к общему росту цен не наблюдается…»

Для рынка жилой недвижимости 2009 год запомнится как год новых возможностей и счастливого случая. Новые возможности открылись потому, что квартиры в г. Тирасполь стали доступнее по цене. Счастливый случай позволял приобретать квартиры по ещё более привлекательной цене.

Мировой экономический кризис затронул приднестровский регион, спровоцировав уменьшение промышленного производства и массовые увольнения людей. Как следствие, сократились доходы населения и были отложены серьезные покупки, как например, приобретение недвижимости. На это собственники недвижимости отреагировали изменением своих ожиданий и серьезным понижением цены. Но это произошло не сразу, а потому в первой половине 2009 года рынок недвижимости был почти заморожен.

В начале 2009 года сделки с недвижимостью почти не происходили. По данным Министерства юстиции ПМР «в первом полугодии 2009 года впервые с 2002 года (с момента введения системы государственной регистрации прав на недвижимость) произошел спад количества подаваемых на регистрацию заявлений. Резко сократилось количество договоров купли - продажи (на 42%) и ипотеки (на 51%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года… Можно констатировать, что в первом полугодии 2009 году наметился спад оборота объектов недвижимости, подтверждением чему служит общее уменьшение зарегистрированных сделок и прав на недвижимое имущество, объекты недвижимости стали реже вовлекаться в процесс ипотечного кредитования».

Потенциальные покупатели приднестровской недвижимости выжидали пикового падения цен, ожидая понижения стоимости квартир на 40-50%, как в некоторых соседних странах. В особенности, наши граждане ориентировались на слухи о рекордном падении цен на квартиры в г. Одесса. Вплоть до настоящего момента существуют мнения о том, что квартиры «продавятся» до уровня цен 2002-03 года, когда однокомнатная квартира стоила 5000-6000 у.е.

Как показала действительность, цены на недвижимость в г. Тирасполь упали, но не так резко, как ожидалось. По наблюдениям агентства недвижимости «ВИТА НОВА» существенное падение цен наблюдалось летом 2009 года. Двухкомнатную квартиру, расположенную в многоэтажном доме района Балка, можно было приобрести в районе 20.000 у.е. Реальный торг от заявляемой стоимости квартиры мог достигать 10-15%. Ситуация изменилась осенью 2009 года, когда наступила стабилизация цены. В некоторых районах города произошло повышение цены, но докризисный уровень не был достигнут. По состоянию на ноябрь-декабрь 2009 года средняя цена предложения 1 квадратного метра от докризисного уровня (ноябрь 2008 год) снизилась на 10,8%.

Руководитель столичного агентства недвижимости «ВИТА НОВА», Черданцев Вадим отметил: «Если сегодня средняя (условная) цена предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Тирасполь по всем типам квартир составляет 519 у.е./ кв.м., то в ноябре 2008 года уровень цен был на отметке 582 у.е./ кв.м. Терпимость собственников квартир к торгу также несколько уменьшилась и достигает сегодня 3-7% от первоначальной стоимости квартиры.

Таким образом, под завершение 2009 года по всем районам города Тирасполь и по всем типам квартир установилась стабильная среднерыночная цена квадратного метра, которая была определена в нашем агентстве и изложена в соответствующих аналитических материалах».

Ценовые колебания середины 2009 года объясняется неопределенными последствиями мирового кризиса, некоторой растерянностью собственников приднестровской недвижимости, которые не знают, сколько в действительности стоит их недвижимость. Попытка определить стоимость квартиры через обзвон объявлений в «Маклере» не всегда может дать нужный результат. Очень сложно сориентироваться в разлёте цен на недвижимость, столь разной и непохожей. «Правильную» стоимость недвижимости может определить практикующий риэлтор, владеющий полной информацией о ситуации на рынке недвижимости.

На вопрос, почему в нашем экономически слабом регионе не произошло обвального падения цен, можно привести несколько возможных причин такой прочности приднестровской недвижимости.

Первая причина – приднестровская экономика находится в кризисе долгие годы. Благосостояние населения сохраняется на низком уровне. Сложности случаются едва ли не каждый год. Засуха. Блокада. Наводнение. Так в 2006 году, когда экспорт приднестровский товаров через украинскую границу был ограничен, произошел существенный спад производства. Как было заявлено многими официальными лицами, экономика региона тогда существенно пострадала. Все эти события не спровоцировали падения цен. Наоборот, с 2002 года рост цен на недвижимость был в большей степени стабилен. Многие экономические трудности, которые испытывает наша республика, несущественно повлияли на динамику цены. Чего не скажешь про нынешний экономический кризис. Он немного тяжелее, но нам не привыкать то.

Второй момент - ипотечное кредитование в Приднестровье не развито. Денежные ресурсы никогда не были особо доступны для нашего населения. Поэтому этот компонент не оказывает значительного влияния на спрос в регионе. Рынок приднестровской недвижимости не был перегрет наличием доступных («дешёвых») денег. Характерный для многих стран кризис невыплат по кредитным обязательствам, в том числе под залог недвижимости, обошёл стороной наш регион.

Очевидно, что основным источником денег для приобретения недвижимости остаются денежные средства граждан, уехавших на заработки за рубеж. С наступлением кризиса во всем мире, в том числе в странах, приютивших и давших работу нашим гражданам, произошли падения производства, сокращения штатов предприятий и организаций. Доходы такой категории граждан, несомненно, сократились. Но если сравнить уровень доходов, получаемых в Приднестровье, с таковым за рубежом, то очевидны большие денежные возможности уехавших на заработки граждан. Наши граждане продемонстрировали высокую стойкость к увольнениям, крепко обосновавшись за рубежом. Они продолжают поддерживать свои семья в Приднестровье, приобретают недвижимость, в том числе для сохранения своих сбережений. Это третья причина.

Спрос на приднестровскую недвижимость поддерживают русскоязычное население, а также люди преклонного возраста из Молдовы (преимущественно из города Кишинев), которые приобретают жилье в Приднестровье по более доступным ценам, используя ощутимую разницу в ценах на недвижимость. Осенью 2009 года этот фактор влияния ощутимо напомнил о себе – множество клиентов из молдавской столицы обратилось в агентства нашего города именно за покупкой жилья.

Можно считать, что благодаря вышеуказанным причинам цена на приднестровскую недвижимость в период кризиса устояла, прохудившись лишь на 10,8% своей средней цены.

Итак, после затишья на рынке недвижимости начала года и последовавшей летней неразберихи, в Приднестровье пришла осень, а вместе с ней долгожданная стабильность. По мнению агентства недвижимости «ВИТА НОВА» вторая половина 2009 года продемонстрировала стабилизацию спроса на недвижимость. Вторичный рынок жилой недвижимости оживился. Это отчасти произошло благодаря так называемому «отложенному спросу».

На рынке недвижимости наблюдается две основные тенденции со стороны покупателей - поиск наиболее дешевых квартир, когда решающим фактором покупки является наименьшая цена, а также поиск наиболее комфортного, хорошего жилья, когда покупатели отдают предпочтение простору, качеству и расположению квартиры, при соблюдении их понимания «разумной» цены. Следует признать, что сегодня на рынке недвижимости деньгами не разбрасываются - клиенты тщательно примеряют квадратные метры под свои более строгие требования, чем это было год назад. Фактор престижности расположения квартиры также претерпел некоторые коррективы. Несомненно, большим спросом пользуются квартиры, расположенные в центральной части города. В меньшей – квартиры из района Кировский и Западный. Редкий клиент готов платить за престиж больше 10% от средней по городу стоимости квартиры.

Вполне ожидаемым событием на рынке недвижимости стал дефицит комфортного, хорошего жилья в г. Тирасполь. В связи с падением цен на недвижимость, квартиры повышенной комфортности и с хорошей планировкой ушли с рынка. Собственники таких квартир не согласны отдавать свою недвижимость за те деньги, что сегодня им предлагают покупатели. К сожалению, первичной рынок недвижимости не покрывает наблюдаемый сегодня дефицит, предлагая потенциальным покупателям жилье, не отвечающее в полной мере их запросам.

Автор: АН "ВИТА НОВА"

Публикации в СМИ:

http://alltiras.com/comments/2710-rynok-nedvijimosti-cerdantsev-vadim.html

http://www.nr2.ru/pmr/263555.html

http://alltiras.com/realty/2711-nedvijimosti-pmr-2009-vita-nova.html

http://allestate.md/news/2009/12/26/rynok-zhiloj-nedvizhimosti-v-pridnestrove-neskolko/